这事儿得从6月18号说起。国家外汇管理局那边儿,悄悄地挂出了一份征求意见稿。
这份稿子里头,有个点特别扎眼:它打算把以前那个“外资的钱(包括他们换成人民币的钱)不能用来买非自住的普通住宅”这条规矩,给拿掉!
翻译成咱老百姓的大白话就是:以后国际上的钱,那些热钱也好,外资投资机构也罢,可能被允许拿着外汇或者换成的人民币,在国内买商品房了,而且不是为了自己住,就是为了投资!这跟以前可不一样了。
说实话,看到这个动向,我第一反应是:嚯,这步子迈得不小啊!但冷静下来一想,这真不是突然的心血来潮,而是咱自家楼市的“基本面”摆在那儿,逼得人不得不动脑筋了。
核心就一个词:库存!现在不少城市的房子,盖得是真不少,可买的人呢?跟不上趟了。
新房库存量跟座小山似的杵在那儿,怎么把库存降下来,成了眼下最要紧的活儿。
展开剩余84%为啥会这样?说白了,就是房子的“供求关系”彻底翻了个个儿!
早些年,那是“僧多粥少”,房子不够卖,咱自己人抢都抢不过来,哪还轮得到外头人进来炒?
那时候,“房住不炒”的理念还没那么深入人心,炒房客还能蹦跶。可现在,情况完全不同了。
经过这些年的政策引导和市场教育,“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位,真真正正地扎进了大伙儿的心里头。
现在谁要是还抱着“炒一把就能暴富”的想法冲进楼市,那可真得掂量掂量了。
整个市场对于房价“只涨不跌”的预期,可以说是来了个急转弯,凉透了。炒房的土壤没了,氛围也没了。
正因为这个根本性的转变——房子不好卖了,库存压力山大——
我们才觉得,与其让房子空着,不如把门开大一点,让外头的人也能进来看看、买买(当然是指非自住的投资性购买)。
毕竟,多一个买家,就多一分去库存的希望嘛。
这个政策意向一出来,肯定有朋友要拍大腿了:“哎呀妈呀,外资要来扫货了!房价是不是要起飞了?!
”打住!打住!咱先别那么激动。这事儿啊,咱得掰开揉碎了看。
首先,它确实是个利好,这点咱得认。为啥?它实实在在地扩大了潜在买家的范围啊!以前只能指望国内购买力,现在把国际资本也算进来了。
多一股资金力量进来,甭管大小,总归对稳定市场情绪、帮助市场“止跌回稳”是有积极作用的。
就像一池子水,多开一个进水口,水位总能涨点吧?
但是!但是!千万别“上头”!别一看“外资”俩字就血脉贲张,以为房价又要坐火箭了!为啥?原因很现实:
吸引力真没那么强?咱们的房价现在是个啥走势?
我查了查国家统计局最新的数据(2024年5月),70个大中城市里,无论是一线、二线还是三线城市,新房子、二手房的价格整体都在往下走!
这趋势还没完全稳住呢。你想想,如果你是外资,看着这价格还在往下探的市场,你会不会犹豫?会不会想再等等看更明确的底部信号?
国外那些大投行,像高盛、瑞银之类的,近期对咱们楼市的报告,调子普遍也偏谨慎甚至有点悲观。他们精着呢!
就算放开了,规模能有多大?咱们自己放开限购都有一两年了吧?像很多二线、三线甚至部分新一线城市,限购早松得差不多了。
结果呢?房价涨了吗?并没有啊!这说明啥?说明最根本的购买力源头,还是咱们国内老百姓自己。
外资就算进来,我估计初期也就是试试水,象征意义可能大于实际规模,肯定没咱们自己放开限购释放出来的购买力多。
而且,根据以往的经验(比如戴德梁行、仲量联行的报告),外资在中国房地产的投资,更偏爱商业地产(写字楼、商场、物流仓储等),而不是普通住宅。
为啥?因为人家的投资逻辑跟我们普通散户不一样:他们追求的是稳定的租金现金流、资产长期增值,以及通过专业运营提升资产价值。
商业地产,尤其是核心地段、运营良好的项目,更能满足这些要求。买住宅?出租管理麻烦,增值预期现在又不明朗,对他们吸引力真没那么大。
外资买自住房,本来就没禁!别忘了,之前咱们的政策只是限制外资买非自住的住宅。
外国人、外资企业要在中国买个房子自己住、自己用,一直都是允许的。
所以这次放开,主要是针对投资性购房。这能释放一些需求,但量级嘛...咱得保持清醒。
话说回来,这个意见稿一抛出来,我脑子里立马蹦出另一个问题:
外资投资住宅都准备放开了,那咱们自己人,尤其是一线城市的“限购”大闸,是不是也快顶不住了?
这逻辑很顺啊!外资都能自由投资买非自住房了,咱们自己人,尤其是有钱想在一线多买几套的投资客(虽然现在少了),或者想改善的家庭,还被“限购”卡着脖子,这怎么也说不过去吧?
政策上明显“厚此薄彼”了。所以,我大胆推测,一线城市限购政策的松动甚至取消,可能真的在路上了,而且时间点可能比我们预想的要快!
但是!一线放开限购,绝对是柄双刃剑!
好的一面:如果放开后,真能刺激一波像样的成交量,甚至把价格稳住了,甚至小幅推高(注意,我说的是“稳住”或“小幅推高”,不是暴涨),那绝对是好事!
能大大提振市场信心,让大家看到楼市是真的在“止跌回稳”了,也能实实在在帮助去库存。
坏的一面:最怕啥?最怕就是“昙花一现”!放开后,憋了太久的购买力冲进来,可能热闹几个月,然后……
又蔫儿了,销量再次掉头向下。如果出现这种情况,那就相当于把楼市最后一块“遮羞布”给扯下来了——大家会彻底看清:
哦,原来不是政策卡着,是真没人想买/买不起了啊!这对市场信心的打击将是毁灭性的。
而且,咱们也得明白一个理儿:当年限购,也没能完全摁住房价上涨(特别是在早期);
反过来,现在取消限购,就一定能百分百阻止房价下跌吗?这中间的因果关系,没那么简单粗暴。
房价的走势,归根结底还是看经济基本面、居民收入预期、人口结构这些更底层的东西。
就算外资真被允许并且愿意投资国内住宅了,您也别幻想他们去三四线城市抄底或者接盘您手里那套远郊老破小。
人家大概率只盯着核心城市的核心资产!
想想也知道,北上广深,加上杭州、成都等极个别顶尖二线城市的核心区域、优质楼盘(比如好地段、好学区、高品质的新房或次新房),才是他们的菜。
安全、流动性相对好、长期看保值增值潜力大。其他地方?人家看都不会多看一眼。资本逐利且精明,咱别替人家瞎操心。
所以啊,老铁们,外汇局这份意见稿,释放的信号确实非常重要,它清晰地告诉我们:
去库存压力山大,政策工具箱在积极寻找新办法。
“房住不炒”根基已稳,炒房预期彻底凉了,才有空间开这个口子。
一线城市限购,真的可能进入倒计时了,但这步棋风险与机遇并存。
但咱一定要保持冷静!外资入场,短期别指望掀起多大浪花。它对市场的影响,更多是心理层面和边际上的改善。
楼市的真正企稳复苏,最终还得靠国内经济回暖、居民收入预期改善、以及庞大库存实实在在的消化。
别听风就是雨,一有政策就喊“暴涨”,这都喊了多少年了?哪次灵验了?市场自有其规律,政策能影响一时,改变不了根本趋势。
咱就搬个小板凳,泡壶茶,静观其变吧!看看这步棋,最终会下成啥样。您觉着呢?
发布于:河南省老虎配资-股票配资平-股票10万可以做杠杆吗-配资平台在线咨询提示:文章来自网络,不代表本站观点。